O que está em julgamento
O Supremo Tribunal Federal (STF) voltou a discutir, nesta semana, até sexta-feira (9), os limites para que a área dos imóveis sirva de critério na cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). O caso diz respeito a embargos de declaração apresentados pela prefeitura de Chapecó (SC) contra decisão de agosto que considerou inconstitucional a fixação de alíquota de IPTU com base na metragem do imóvel.
Contexto da discussão e dimensão da arrecadação
A discussão tem impacto direto nas finanças municipais. Em 2025, segundo dados do Sistema de Informações Contábeis e Fiscais do Setor Público Brasileiro (Siconfi), 5.393 municípios informaram arrecadação conjunta de R$ 81,8 bilhões com IPTU; desse total, as capitais responderam por R$ 38,5 bilhões. O g1 verificou as regras das 26 capitais e do Distrito Federal para identificar como a área é utilizada na cobrança e em que medidas a decisão do STF pode atingi-las.
O caso de Chapecó
A legislação municipal de Chapecó previa alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, e 0,5% para as demais edificações. Em agosto, o STF entendeu ser inconstitucional estabelecer alíquota apenas com base na área quando a norma foi editada após a Emenda Constitucional nº 29 (2000), que disciplinou aspectos do IPTU. A Constituição autoriza progressividade conforme o valor venal do imóvel, e a área pode compor elementos para cálculo do valor venal, mas não figura isolada como critério para definir alíquota, segundo o entendimento fixado.
A prefeitura de Chapecó apresentou embargos de declaração alegando que a área não opera como critério isolado, pois a lei primeiro classifica o imóvel pelo uso residencial e a metragem apenas identifica subcategoria — “imóveis residenciais de grande porte”. Em caráter alternativo, o município pediu que, caso mantida a inconstitucionalidade, os efeitos da decisão só produzam impacto após o trânsito em julgado.
Chapecó estimou que terá de restituir aproximadamente R$ 14 milhões aos contribuintes, valor não detalhado por ano na peça processual. A quantia equivale a 22,2% dos R$ 63,1 milhões que o município arrecadou com IPTU em 2025, segundo o Siconfi. Um contribuinte que integrou o processo contestou a estimativa, afirmando que os cálculos do município não foram demonstrados; segundo sua defesa, 483 imóveis seriam afetados e cerca de 200 ações já somariam aproximadamente R$ 1,5 milhão em restituições, com máximo possível de R$ 2,5 milhões.
Pedidos de modulação e manifestações de municípios
Vários municípios e entidades solicitaram que o STF modulasse os efeitos da decisão, para evitar restituições e incertezas sobre receitas cobradas antes da data de corte. Florianópolis, por exemplo, apresentou manifestação em 25 de agosto e pediu que eventual modulação preservasse cobranças anteriores e desse prazo para adaptação legislativa. A prefeitura calculou, em nota técnica ao Supremo, impacto de R$ 84,7 milhões no IPTU predial de 2026 se fosse aplicada a menor alíquota de cada categoria em substituição às faixas por área; incluindo a cobrança territorial, a estimativa sobe a R$ 220,9 milhões.
Os valores citados representam 15,9% e 41,6%, respectivamente, em relação ao montante de IPTU arrecadado por Florianópolis em 2025 (R$ 531,6 milhões). A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças (ABRASF) protocolou petição em 31 de agosto pedindo que a nova interpretação valha apenas a partir do exercício de 2027. O relator do caso, ministro Dias Toffoli, declarou intempestivos pedidos para participar como amici curiae, mas aceitou os documentos como memoriais, de forma a considerar os argumentos na análise dos embargos.
Como as capitais tratam a área
O levantamento do g1 identificou diferenças importantes entre regras municipais. Florianópolis adota faixas de área dentro de cada uso: para residenciais, alíquotas vão de 0,5% (até 150 m²) a 1,2% (acima de 600 m²); essa norma foi instituída em 2006, após a EC nº 29.
Em outras capitais, a metragem não fixa diretamente a alíquota, mas define o enquadramento do imóvel. Em Boa Vista, Fortaleza, Campo Grande e Belo Horizonte, a proporção entre construção e terreno pode levar à classificação do imóvel como não edificado, o que altera o tratamento tributário. Especialistas ouvidos no processo destacam que o STF admite distinção entre imóveis edificados e não edificados, desde que a área funcione como indicador de edificação e não como progressividade direta pela metragem.
Há também cidades que segregam parte do terreno quando ultrapassa determinado múltiplo da área construída: Rio Branco, Natal, Recife, Aracaju, Salvador, Vitória, Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e João Pessoa. Em São Paulo, a legislação permite individualizar parcela do terreno não incorporada à construção, sujeitando-a ao tratamento aplicável a terreno não edificado. Em Vitória, quando o terreno tem pelo menos 300 m² e a área excedente supera cinco vezes a construção, essa parcela recebe alíquota própria de 0,60% (0,30% para imóveis não residenciais quando a área excedente for necessária à atividade), segundo a prefeitura.
Em João Pessoa, se o terreno excede cinco vezes a área construída, o imóvel mantém o IPTU principal e a porção excedente recebe cobrança complementar. Em Porto Alegre, a “sobra de área de prédio” pode ser cadastrada separadamente quando há, além da área vinculada à edificação (mínimo de 400 m²), uma parcela remanescente de pelo menos 300 m² passível de nova construção; a prefeitura informou que, em 2025, havia 44 inscrições classificadas como “sobra de área”, que juntas arrecadaram R$ 954.935,59 em IPTU e Taxa de Coleta de Lixo.
Limites temporais e efeitos para quem já pagou
A tese fixada pelo STF considera inconstitucional a definição de alíquota por área quando a norma foi editada após a EC nº 29/2000. Porém, o tribunal analisa a data da lei em vigor — se uma norma anterior foi revogada e substituída por outra posterior, conta a data desta última. Regras mantidas inalteradas desde antes de 2000 demandam análise da jurisprudência do período, que afastava a progressividade pela área, mas aceitava distinções entre edificados e não edificados.
Quanto aos contribuintes, especialistas ouvidos no processo indicam que, se o critério for declarado inconstitucional, o cálculo do IPTU deve ser preservado pelos parâmetros válidos, com devolução apenas da parcela paga a mais. A restituição costuma observar prazo de cinco anos contado de cada pagamento, salvo modulação do STF. Para débitos futuros, contribuintes podem contestar administrativamente ou recorrer à Justiça, conforme cada caso.
O g1 procurou as prefeituras de Chapecó e Florianópolis para comentar, mas não obteve resposta até a última atualização. Os posicionamentos citados sobre os dois municípios baseiam-se nas manifestações apresentadas no processo.
Com informações de G1
