Demanda externa cresce em cidades litorâneas e eleva preocupação com aluguéis
O aumento de estrangeiros comprando imóveis no Brasil tem se refletido em mercados como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina, onde a procura por apartamentos e estúdios cresceu nos últimos anos. Para parte dos compradores, a aquisição é vista tanto como moradia quanto como investimento, mas o movimento também traz efeitos colaterais, como a alta dos aluguéis e pressão por regras específicas.
Em 2025, o país recebeu 9,2 milhões de visitantes estrangeiros, e os primeiros cinco meses de 2026 somaram 4,9 milhões, segundo dados citados no levantamento. A demanda aumentou especialmente após a pandemia, com profissionais em home office e nômades digitais sendo público recorrente em cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis. A prefeitura do Rio lançou, em 2021, um programa para atrair esse perfil.
Entre os compradores destacam-se americanos e argentinos, com presença de europeus de países como França e Suíça, além de um interesse crescente de cidadãos dos Emirados Árabes Unidos. Lievore também mencionou um fluxo recente de russos interessado em obter passaporte brasileiro após a guerra na Ucrânia.
Plataformas digitais e empresas de gestão tornaram a compra e a administração de imóveis para renda à distância mais atraentes. A Lobie relata que a participação de estrangeiros em sua carteira subiu de cerca de 2% para 18% em três anos, e hoje administra aproximadamente 1.620 estúdios de investidores estrangeiros. Segundo o setor, a receita gerada por locações em períodos de eventos e férias costuma cobrir custos de manutenção e ainda oferecer retorno.
Fatores cambiais e expectativas de valorização também são citados como atrativos. Em mercados como a Argentina, onde imóveis são frequentemente cotados em dólar, compras em reais ficam mais competitivas. Além disso, o Brasil é apontado como relativamente mais simples para obtenção de residência: uma resolução do Conselho Nacional de Imigração (CNIg) permite que estrangeiros que adquirirem imóvel no país solicitem autorização de residência, desde que a compra seja de, no mínimo, R$ 1 milhão e com recursos próprios de origem externa.
O país já figura como o terceiro no mundo em número de anúncios no Airbnb, atrás apenas de Estados Unidos e França. Desde 2022, ofertas em cidades como Rio de Janeiro e Florianópolis mais que dobraram; o AirDNA registra mais de 60 mil anúncios no Rio, 36 mil em Florianópolis e mais de 61 mil em São Paulo. Cidades do litoral catarinense exibem números elevados: Bombinhas tem mais de 10 mil anúncios — para uma população de cerca de 25 mil habitantes — e foi apontada pela plataforma Inside Airbnb como a cidade com maior concentração de anúncios no Brasil (210,3 por km²), seguida por Balneário Camboriú (138,8 por km² e mais de 10 mil anúncios ativos). Projetos de alto padrão também atraem estrangeiros: o Senna Tower informou que 16% dos apartamentos já vendidos foram para compradores de fora do país.
Houve mudança no perfil dos hóspedes registrados em plataformas: em 2021, o AirDNA apontava menos de 10% de estrangeiros; no ano mais recente, a participação ficou acima de 20%, ainda distante de países europeus, como Espanha (80%) e Alemanha (45%).
O crescimento das estadias de curta temporada tem gerado reação e pressões por regulação. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de imóveis residenciais em condomínios para estadias exige autorização em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. Moradores e organizações apontam impactos na oferta de moradia de longo prazo e em custos de aluguel — Florianópolis registrou alta de 9% no aluguel no último ano — além de problemas de convivência em condomínios.
Algumas empresas estrangeiras vêm investindo na região: a multinacional Blueground comprou a Tabas em 2023, que oferece aluguéis de curta temporada voltados a estrangeiros no Rio e em São Paulo. No Brasil, anfitriões de grande escala também marcam presença — a Seazone declara mais de 3.600 imóveis sob gestão — e observadores esperam que medidas regulatórias se expandam caso a pressão sobre aluguéis persista. Exemplos internacionais incluem restrições em cidades como Nova York e proibições temporárias a compradores estrangeiros adotadas por países como o Canadá, que baniu aquisições por não residentes entre 2023 e 2025, renovando a medida até 2027; a Espanha e Portugal também fizeram ajustes em suas políticas para visitantes-investidores, como a limitação do programa conhecido como “visto de ouro” em Portugal em 2023.
O avanço das compras por estrangeiros e o crescimento das plataformas de aluguel de curta duração seguem sendo monitorados por autoridades, setor imobiliário e moradores, que debatem equilíbrio entre atração de investimentos e preservação do acesso à moradia local.
Com informações de G1
